경매 흐름 한눈에 보기
입찰부터 명도까지, 단계별로 정리합니다
경매는 단순히 입찰만 하고 끝나는 절차가 아닙니다.
입찰, 낙찰, 잔금납부, 배당, 명도까지 순차적으로 진행되며, 각각의 단계에서 주의할 점이 존재합니다.
이번 글에서는 부동산 경매의 전 과정을 쉽고 명확하게 정리해 드립니다.
경매 전체 절차 요약
- 경매 개시
- 물건 정보 확인
- 입찰
- 낙찰
- 매각 허가 결정
- 잔금 납부
- 소유권 이전 등기
- 명도 (집 비우기)
1. 경매 개시
채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자는 법원에 경매를 신청합니다.
법원은 감정평가를 거쳐 감정가, 최저매각가격, 입찰기일 등을 공고합니다.
2. 물건 정보 확인
법원 사이트 또는 경매정보 제공 업체를 통해 등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 열람할 수 있습니다.
권리관계, 점유자, 임차인, 관리비 체납 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.
3. 입찰
입찰은 지정된 매각기일에 법원에 직접 가서 합니다.
입찰보증금(최저가의 10%)을 준비하고, 입찰서에 금액을 작성하여 제출합니다.
4. 낙찰
가장 높은 금액을 적은 입찰자가 낙찰을 받습니다.
이후 법원은 약 1주일 내로 매각 허가/불허가 결정을 내립니다.
5. 매각 허가 결정
법원이 낙찰 결과를 승인하면 매각 허가 결정문이 나옵니다.
이 결정 이후부터 잔금 납부 기간(약 30일)이 시작됩니다.
6. 잔금 납부
정해진 기한 내에 잔금을 모두 납부하면 부동산의 권리를 취득하게 됩니다.
이때 취득세, 등록세 등 부대비용도 함께 납부해야 합니다.
7. 소유권 이전 등기
잔금까지 납부하면 매각대금 완납증명원을 받아 소유권 이전 등기를 신청할 수 있습니다.
이제 해당 부동산은 공식적으로 낙찰자의 소유가 됩니다.
8. 명도
기존 점유자(세입자, 전소유자 등)에게 부동산을 인도받는 절차입니다.
자발적으로 나가지 않으면 명도 소송을 진행해야 할 수도 있습니다.
요약 정리
- 경매는 입찰 후에도 여러 단계를 거쳐야 합니다.
- 잔금 납부와 등기, 명도까지의 절차를 정확히 이해해야 합니다.
- 특히 명도는 실무상 가장 큰 변수로 작용할 수 있습니다.
다음 편 예고
4편 – 등기부등본 보는 법
경매 입찰 전 반드시 확인해야 할 ‘권리분석’의 시작입니다.
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