반응형
등기부등본 보는 법
입찰 전에 반드시 확인해야 할 권리분석 기초
경매에서 성공하려면 ‘등기부등본’을 읽을 줄 알아야 합니다.
왜냐하면 이 서류 하나에 해당 부동산의 권리 상태가 모두 들어 있기 때문입니다.
이번 글에서는 등기부등본이 무엇인지, 어디를 어떻게 봐야 하는지
경매 초보도 이해할 수 있도록 단계별로 알려드리겠습니다.
등기부등본이란?
등기부등본은 부동산의 소유권, 근저당권, 압류, 가압류 등 권리 관계를 기록한 공식 문서입니다.
이 서류를 보면 그 집이 누구의 소유인지, 대출은 얼마나 있는지, 어떤 문제가 있는지 확인할 수 있습니다.
경매에서는 등기부등본을 분석해 낙찰 후 권리 인수 여부를 판단합니다.
등기부등본 구성
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
- 표제부: 부동산의 주소, 용도, 면적 등 물리적 정보
- 갑구: 소유권과 관련된 사항 (이전, 상속, 가압류 등)
- 을구: 근저당권, 전세권, 임차권 등 ‘돈’과 관련된 권리
이 중 갑구와 을구가 권리분석의 핵심입니다.
갑구에서 확인할 것
- 현재 소유자가 누구인지
- 가압류, 압류 등이 있는지
- 소유권 이전이 잦은지 (빈번하면 소송 가능성 있음)
- 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수 가능성 있음
👉 가압류, 압류가 말소되지 않으면 낙찰자가 책임질 수도 있습니다.
을구에서 확인할 것
- 근저당권 설정 여부 (은행 대출 여부)
- 전세권이나 임차권이 있는지
- 각각의 설정일자가 중요함
👉 설정일자가 ‘말소기준권리’보다 빠른 권리는 낙찰 후에도 유효할 수 있습니다.
👉 이는 세입자의 대항력과도 연결됩니다.
말소기준권리란?
경매를 통해 말소되는 권리의 기준점을 뜻합니다.
등기부상 가장 먼저 설정된 ‘담보권’이 기준이며, 그 이후 설정된 권리는 대부분 말소됩니다.
하지만 그보다 앞선 권리(가압류, 전세권 등)는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.
실제 열람 방법
- 정부24, 대법원 인터넷등기소 등에서 열람 가능
- 주소 입력 → 부동산 선택 → 열람 또는 발급
- 기본 수수료는 열람 700원, 발급 1,000원
실전 권리분석 팁
- 등기부의 ‘갑구’는 위험, ‘을구’는 돈
- 말소기준권리 찾기 → 그보다 앞선 권리 있는지 확인
- 임차인의 대항력 유무 확인 → 경매 물건명세서와 함께 분석
정리
- 등기부등본은 경매에서 반드시 확인해야 할 핵심 서류입니다.
- 권리관계를 파악해 낙찰 후 인수 위험을 피할 수 있습니다.
- 말소기준권리, 임차권, 가압류 순서를 체크해야 합니다.
다음 편 예고
5편 – 낙찰 후에는 무엇을 하나요?
잔금 납부부터 등기, 명도까지의 현실적인 단계별 체크리스트를 알려드립니다.
실시간 등기부 열람
반응형